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業主拒交物業費時物業會采取的措施

作者:   發表時間:2016-11-30 18:03:44   點擊數:3543

拖欠物業管理費的現象在目前物業管理小區中并不鮮見,除極少數業主惡意欠費外,絕大多數都“事出有因”。但是無論什么原因,采取拖欠物業費的極端方式表達不滿都是不可取的,既得不到法律的支持,也無助于問題的解決。 解決物業欠費糾紛需要業主與物業公司雙方的相互理解。作為業主一方,一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規,正確認識物業管理的內容和范圍,正確理解和認識業主在享受物業服務權利的同時,也必須履行物業服務合同所明文規定的業主必須履行按時、如期繳納物業費的義務。與此同時,物業公司也要不斷改進自身工作,增強服務意識,努力提高物業服務品質,嚴格履行物業服務合同內容,力所能及地為業主提供便利和增值服務,爭取得到業主的理解和支持。

根據自身的工作經驗,粗淺地分析和概括了一下一般小區業主拒交物業費大致有如下幾種情況:

1、因工程遺留問題,如房屋內外墻開裂或有裂紋,屋頂、天花或者外墻滲漏水,門窗變形,玻璃起霧等等拒交物業費;

2、因家中財物被盜,車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費;

3、因為沒入住,以房屋空置為由拒交物業費;

4、按時下物業服務企業的通俗說法“老賴”業主,無任何正當理由拒交物業費;

5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。


物業一般處理拒交物業費的具體應對談判技巧和催收辦法有下面幾種:

一、因工程問題拒交的應對方法和措施

從法律、法規和相關管理規定的角度出發,物業工作人員會耐心解釋,曉之以理,動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋:雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司,但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

1、物業服務合同關系OR商品房買賣合同關系

房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中,許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別,把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。

2、是否遺留工程問題

特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的,物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。

3、已享受物業服務須履行繳費義務

讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務,就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。

4、開發商遺留工程問題

積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過如上溝通和努力,如果業主還是拒交物業費,物業公司首行可以進行電話催繳,之后發催費函,直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。  

二、因家中財物被盜

業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施:業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費區分倆種情形:

1、業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的,即負責對物業區域規劃紅線以內,業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言,物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務,而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時,大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容,所以,一旦業主家發生失竊事件,通過核查現場情況,物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行,門崗嚴格進出人員的盤查和登記,巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更,且在物業公共區域內也已經履行了職責,服務企業就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用,是通過合同的約定產生的,不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費,財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理,目前還沒有因為盜竊案件的發生,而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子:是不是世界上只要存在警察,就不會有犯罪行為發生?反之,由于未按合同約定提供服務,出現管理混亂現象,最終導致業主家中失竊事件的出現,業主拒交也就事出有因了,物業企業就應承擔相關責任;

2、如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定,簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同,并依合同繳納了相關保險、保管費用的,物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身,財產安全受到損害的,應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。 

三、房子空置拒交物業費

【司法解釋】物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由,要求減免物業費或拒交物業費的,法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹,實踐中,有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。該負責人表示,選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。

●現狀目前,有些業主認為,自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。在實際情況下,物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂,但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住,房屋空閑,但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行,仍然間接地為業主提供了服務。

●空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【2003】1864號規定執行。各地也一些具體規定,可參照執行。

四、無任何正當理由拒交物業費

對無任何理由拒交物業費的老賴,采取電話催繳,上門催繳,郵寄催費通知單進行催繳,“輪翻轟炸”:國家《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利,就應當根據物業服務合同的約定,履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。否則,物業服務企業有權向人民法院提起訴訟,維護自身權益。

五、服務態不好拒交

按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務,但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜,應分不同情況進行處理:屬于業主無理拒絕交費情形的,業主應按合同規定交納物業管理費,并承擔延期交費的違約責任;若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的,則屬于物業管理企業違約在先,業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為,是依法采取的自我救濟手段,這種情況下法院可根據物業管理企業提供服務的質量狀況,駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求,或適當減少業主的應交服務費。作為業主,發現問題時應盡量找物業公司協商解決,不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”,否則可能造成惡性循環。 


綜述:在這里特別提請業主們注意的是,不管出于什么原因,拒繳物業費非但不利于業主維權,相反在侵犯當事人利益的同時,也侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵,雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則,通過友好協商來解決問題,如果業主們一味地要求物業費下降或者拒繳物業費,作為經營企業,物業公司通常都會選擇降低隱形開支,如人員編制縮小,有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執行,導致服務品質低下,必將直接影響業主的生活品質。久而久之,會有更多的業主選擇拒繳,最終受傷害的還是業主本身,甚至惡性循環。

來源:業主們


拖欠物業管理費的現象在目前物業管理小區中并不鮮見,除極少數業主惡意欠費外,絕大多數都“事出有因”。但是無論什么原因,采取拖欠物業費的極端方式表達不滿都是不可取的,既得不到法律的支持,也無助于問題的解決。 解決物業欠費糾紛需要業主與物業公司雙方的相互理解。作為業主一方,一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規,正確認識物業管理的內容和范圍,正確理解和認識業主在享受物業服務權利的同時,也必須履行物業服務合同所明文規定的業主必須履行按時、如期繳納物業費的義務。與此同時,物業公司也要不斷改進自身工作,增強服務意識,努力提高物業服務品質,嚴格履行物業服務合同內容,力所能及地為業主提供便利和增值服務,爭取得到業主的理解和支持。

根據自身的工作經驗,粗淺地分析和概括了一下一般小區業主拒交物業費大致有如下幾種情況:

1


因工程遺留問題,如房屋內外墻開裂或有裂紋,屋頂、天花或者外墻滲漏水,門窗變形,玻璃起霧等等拒交物業費;
2

因家中財物被盜,車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費;
3

因為沒入住,以房屋空置為由拒交物業費;
4

按時下物業服務企業的通俗說法“老賴”業主,無任何正當理由拒交物業費;
5

以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。


物業一般處理拒交物業費的具體應對談判技巧和催收辦法有下面幾種:

一、因工程問題拒交的應對方法和措施

從法律、法規和相關管理規定的角度出發,物業工作人員會耐心解釋,曉之以理,動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋:雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司,但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

1
物業服務合同關系OR商品房買賣合同關系
房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中,許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別,把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。
2
是否遺留工程問題
特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的,物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。
3
已享受物業服務須履行繳費義務
讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務,就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。
4
開發商遺留工程問題
積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過如上溝通和努力,如果業主還是拒交物業費,物業公司首行可以進行電話催繳,之后發催費函,直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。 

二、因家中財物被盜

業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施:業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費區分倆種情形:

1

業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的,即負責對物業區域規劃紅線以內,業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言,物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務,而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時,大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容,所以,一旦業主家發生失竊事件,通過核查現場情況,物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行,門崗嚴格進出人員的盤查和登記,巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更,且在物業公共區域內也已經履行了職責,服務企業就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用,是通過合同的約定產生的,不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費,財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理,目前還沒有因為盜竊案件的發生,而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子:是不是世界上只要存在警察,就不會有犯罪行為發生?反之,由于未按合同約定提供服務,出現管理混亂現象,最終導致業主家中失竊事件的出現,業主拒交也就事出有因了,物業企業就應承擔相關責任;

2

如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定,簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同,并依合同繳納了相關保險、保管費用的,物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身,財產安全受到損害的,應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。

三、房子空置拒交物業費

【司法解釋】物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由,要求減免物業費或拒交物業費的,法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹,實踐中,有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。該負責人表示,選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。

●現狀目前,有些業主認為,自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。在實際情況下,物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂,但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住,房屋空閑,但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行,仍然間接地為業主提供了服務。

●空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【2003】1864號規定執行。各地也一些具體規定,可參照執行。

四、無任何正當理由拒交物業費

對無任何理由拒交物業費的老賴,采取電話催繳,上門催繳,郵寄催費通知單進行催繳,“輪翻轟炸”:國家《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利,就應當根據物業服務合同的約定,履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。否則,物業服務企業有權向人民法院提起訴訟,維護自身權益。

五、服務態不好拒交

按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務,但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜,應分不同情況進行處理:屬于業主無理拒絕交費情形的,業主應按合同規定交納物業管理費,并承擔延期交費的違約責任;若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的,則屬于物業管理企業違約在先,業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為,是依法采取的自我救濟手段,這種情況下法院可根據物業管理企業提供服務的質量狀況,駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求,或適當減少業主的應交服務費。作為業主,發現問題時應盡量找物業公司協商解決,不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”,否則可能造成惡性循環。


綜述:在這里特別提請業主們注意的是,不管出于什么原因,拒繳物業費非但不利于業主維權,相反在侵犯當事人利益的同時,也侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵,雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則,通過友好協商來解決問題,如果業主們一味地要求物業費下降或者拒繳物業費,作為經營企業,物業公司通常都會選擇降低隱形開支,如人員編制縮小,有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執行,導致服務品質低下,必將直接影響業主的生活品質。久而久之,會有更多的業主選擇拒繳,最終受傷害的還是業主本身,甚至惡性循環。

來源:業主們

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